Posted by La mejor forma para saber cómo funciona una hipoteca es primero informarte sobre aspectos básicos (por fuentes fiables de internet o por un amigo que sepa) y luego entrar en detalles poniéndote en contacto con los bancos que las ofrecen. De esta forma sabrás de qué te están hablando al mismo tiempo que aprendes los pasos de cada uno. Luego podrás comparar y decidir.
Popularmente se le llama “hipoteca” pero en realidad estamos hablando siempre de un préstamo hipotecario. Cuando se pide una hipoteca lo que se pide es solamente un préstamo para pagar la casa (normalmente a un banco).
Es decir, cuando compras una casa, le pagas al vendedor todo el dinero de golpe.
Lo que pasa es que probablemente no tengas todo ese dinero todavía, solo una parte. Entonces lo que se hace es que el banco te presta el dinero que necesitas para comprar la casa enterita, el vendedor se va con su dinero, tú te quedas con la casa y tú le debes al banco todo el dinero que te ha dejado más unos intereses por el servicio de dejarte el dinero en el acto. A partir de aquí, tú ya puedes disfrutar plenamente de tu casa mientras cada mes le irás devolviendo al banco una parte del dinero más los intereses. Obviamente las cifras monetarias se acuerdan antes de empezar.
Ya está, este es un resumen completo de cómo funciona una hipoteca. Ahora que lo sabemos, miremos un poquito más de cerca. Primero, familiarízate con los siguientes tres términos: capital, interés y periodo de amortización
El Capital y La Entrada
Cuando pidas un préstamo hipotecario para comprar la casa, el capital es la cantidad de dinero que pides al banco. No es lo todo lo que vale la casa, sino una parte. La cantidad de dinero que tú aportas previamente es la entrada, son esos ahorros que tienes que dedicas a la compra de la casa.
Normalmente un Banco te ofrece como Capital un 80% del valor del inmueble (casa, piso, lo que sea). No es que no tenga dinero como para dejarte el 100%, es porque así asumen un riesgo un pelín menos (a que si te dejasen el 100%), también estás demostrando como cliente que eres capaz de ahorrar para la entrada. Aunque estos números pueden ser distintos.
Ejemplo: La casa cuesta 200.000€, tú tienes ahorrados 50.000€ y necesitas otros 150.000€ para comprarla. En este caso, tú aportas la entrada de 50.000€ y pides un préstamo hipotecario al banco cuyo capital es de 150.000€. A partir de aquí y dependiendo de las condiciones que hayas pactado con el banco (que explicaremos a continuación), le tendrás que devolver al banco el capital + los intereses pactados durante los próximos años.
El Interés
¿Por qué iba el banco a dejarte los 150.000€ que te faltan para comprar la casa?
– Bueno, pues porque se lo acabaré devolviendo todo.
Ya, pero ¿para qué jugársela? ¿Y si no se lo devuelves? ¿Y si el banco prefiere usar su dinero para invertirlo y ganar dinero?
– Ah, emm..
Bueno, pues de aquí nace el interés y la clave de como funciona una hipoteca. El banco te deja el dinero si a cambio se lo devuelves todo y además le pagas más dinero. De este modo el banco pone su dinero a funcionar.
– Vaya… nada es gratis en esta vida.
Tal vez algo, pero el dinero seguro que no.
– ¿Y cuánto de más le tendría que dar?
Eso depende de muchas cosas, muchísimas. Pero lo importante es que tú sabrás de cuánto son los intereses antes de aceptar nada; y como hay varios bancos a los que puedes pedirles un préstamo hipotecario, los bancos se hacen competencia entre ellos mismos. O sea que si un banco te pide un interés altísimo, puedes buscar otro. Si ese otro también te pide un interés altísimo, pues buscas otro. Y sino otro. Y si todos tienen un interés altísimo es que el mercado actual de los intereses es alto (o es el que es mejor dicho).
Te acabo de decir que sabrás el interés antes de embarcarte en una hipoteca; pues bueno, puede ser que no del todo. Eso es porque hay distintos tipo de intereses que un banco te puede ofrecer.
Interés fijo (Tipo fijo): Aquí sí que sabrás lo que pagarás exactamente cada mes, de ahí la palabra “fijo”.
Interés variable (Tipo variable): El interés puede ir cambiando y por lo tanto puede ir cambiando lo que pagues cada mes. El banco no lo va cambiando como le dé la gana (eso sería ilegal), sino que va variando según la situación económica mundial y concretamente la situación de tu continente y de tu país. Por ejemplo, si compras una casa en Europa, el interés variable se basa en el Euribor (el índice Euribor tiende a bajar si hay poca circulación de dinero en la sociedad europea, mientras que si si la economía está en una situación dinámica en la que el dinero fluye con facilidad, el Euribor baja) Si el Euribor sube, el interés variable subirá y esos meses pagarás más; y viceversa. El Euribor va fluctuando cada día, pero en tu hipoteca, la revisión del interés variable se hace cada varios meses (6 meses normalmente).
Interés mixto (Tipo mixto): Seguro que ya has vaticinado que el interés mixto es un híbrido entre el fijo y el variable. ¡Pues sí, veo que te estás volviendo un experto en el tema! En este tipo de hipoteca los primeros años se aplica un interés fijo y en los próximos años se aplica un interés variable.
Tú podrás escoger qué tipo de hipoteca prefieres, fija, variable o mixta, que como has visto depende de los intereses que vayas a pagar. Dependiendo de tu situación, personalidad preferirás una u otra. Pero de entrada no hay una mejor que otra, eso no se sabe del todo, solo aquella persona que pueda ver el futuro sabe a ciencia cierta cuál es mejor.
Como estarás viendo, saber como funciona una hipoteca tiene sus peculiaridades, que además dependen de cada uno.
El TIN y la TAE (España)
Aquí ya estamos entrando en materia seria. Te acabo de explicar el concepto del interés en un préstamo, pues este interés es explicado por las entidades financieras a través del TAE y de la TIN; que sirven para que puedas hacerte números concretos y que puedas compararlos con otros productos financieros distintos, o para comparar entre un mismo producto pero de distintos bancos (o entidades financieras).
TIN = Tipo de Interés Nominal
TAE = Tasa Anual Equivalente
Esta es la definición que encontrarás en todos lados:
El TIN es el precio que el banco cobra por prestarte el dinero, en porcentaje y refiriéndose al periodo de tiempo del préstamo.
La TAE refleja el coste efectivo del préstamo, en porcentaje, refiriéndose a 1 año, se incluyen (tiene en cuenta) los gastos y comisiones a los que tú (como consumidor) tengas que hacer frente para obtener dicho préstamo (engloba el tipo de interés anual, la frecuencia de los pagos, las comisiones y los gastos de la operación).
Estas definiciones están bien, pero si uno es nuevo en la materia realmente no se acaba de entender. Voy a intentar enriquecerlo, pero la mejor forma de acabar de entenderlo es cuando veas ejemplos prácticos.
El TIN es el interés que te explicaba en el apartado anterior, es el beneficio que saca el banco de todo tu préstamo por habértelo dejado todo de golpe y que te permita a ti devolvérselo a plazos.
Mientras que el TAE es un porcentaje que viene de una fórmula que incluye más gastos asociados a la operación de la concesión del préstamo que el TIN. La TAE es la que más sirve para comparar si unas condiciones son buenas o no. ¿Por qué?
- Porque la establece el Banco de España (entonces las entidades financieras, bancos, etc no puedes “adornar” el porcentaje para que sea más atractivo para el consumidor).
- Porque se refiere a 1 año (no sería lo mismo comparar directamente números de préstamos de distinta duración).
- Porque incluye más gastos que la TIN (aunque no llega a incluirlo todos, pero sí bastantes más que el TIN).
El Periodo de Amortización
Es el tiempo en el que se acuerda (entre tú y el banco) que le devolverás todo el dinero que te ha prestado más los intereses. El ejemplo típico es el de 30 años.
¿Nunca has escuchado eso de “una hipoteca a 30 años”? Pues eso, que tienes 30 años para devolver el dinero. Esto no significa que no tienes que pagar nada hasta pasados los 30 años, sino que tendrás que ir pagando poco a poco, cada mes, una cantidad similar (o igual) cada mes hasta llegar a devolver todo el préstamo e intereses (que coincidirá en 30 años, en este caso).
A día de hoy, se pueden encontrar plazos de amortización de entre 10 y 40 años,
Ejemplo rápido de como funciona una hipoteca
Siguiendo el ejemplo del apartado de antes, quieres comprar una casa que cuesta 200.000€, tú aportas la entrada de 50.000€ y pides un préstamo hipotecario de 150.000€ para un periodo de 25 años.
Las condiciones finales dependen de otros varios factores como la Comunidad Autónoma en la que se encuentra el inmueble, tus ingresos, si es vivienda nueva o de segunda mano, si la vas a usar como vivienda habitual o como segunda residencia, etc. Pero lo que más influye es el capital y periodo de amortización; y para que te hagas una idea de los números, aquí van:
- El importe del préstamo sería de 150.000€.
- Un TAE hipotecario está actualmente a un 2,5% (aprox).
- Los intereses ascenderían a unos 30.000€
- Hay algunos gastos como el seguro de incendios (que es obligatorio si se pide un préstamo al banco, como es el caso) de unos 150€ anuales (3.750€ por los 25 años).
- Entre pitos y flautas del banco, el coste total del préstamo en términos absolutos sería de unos 190.000€ (150.000 + 30.000 + 3.750 + otros).
- Habría que pagar unos 600€ mensuales.
Tal vez hagas unos cálculos ràpidos y te preguntes lo siguiente.
2,5% de interés al año por 25 años son 62,5%. Entonces 150.000€ más el 62,5% son = 243.750€. ¿Por qué me cuesta menos?
Eso es porque cada año ya le habrás devuelto una parte del préstamo al banco. Conforme pasen los años el dinero que le debes al banco es menor y por lo tanto los intereses que te genera también menores. Te presento al interés compuesto ¡juega a tu favor!
Obviamente hay muchos detalles entre líneas con los que se puede jugar, pero para que te hagas una idea sobre cómo funciona una hipoteca, este ejemplo es bastante clarificador.
Otros conceptos sobre como funciona una hipoteca
Si en algún momento quieres liquidar el préstamo hipotecario, puedes. Es decir, tras unos años ya habrás devuelto una parte del préstamo y te quedará otra aún por pagar. Por ejemplo, te faltan por pagar 70.000€ y los tienes en tu banco. Pues puedes decirle al banco que zanjas la deuda. Pero por hacer esto el banco te cobra una comisión alrededor del 2% de los 70.000€ (1.400€ en este caso). ¿Suena raro verdad? Encima que le devuelves todo su dinero antes de lo acordado, va y te cobra un poquito más por ese gesto. Pues sí, los bancos son muy cuadriculados y si les cambias sus planes (a mejor o a peor), lo pagas.
¡Reflexión a la vista!
¿Estás seguro de que quieres liquidar el préstamo hipotecario?
Las condiciones de un préstamo hipotecario son bastante mejores que las de otros tipos de préstamos. Es decir, que los intereses por el dinero prestado suelen ser significativamente más bajos que otro tipos de préstamos, sobretodo que los préstamos personales.
Tal es así que tal vez prefieras guardar tu dinero disponible (liquidez) para otra ocasión en el que lo puedas necesitar. Porque en el supuesto caso de que hayas usado tu dinero disponible para saldar la deuda hipotecaria, y ahora lo necesites para un asunto personal; tendrás que pedir otro préstamo. Y este otro préstamo te va a salir más caro. Otra opción sería usar ese dinero como inversión (bien diversificada a preferir) y que te genere a ti unos intereses (que incluso de forma pasiva te puedan pagar tu préstamo hipotecario con creces).
Puedes mejorar las condiciones de la hipoteca con productos accesorios, se trata de otra de las características para saber como funciona una hipoteca. Esto es como decir “¿y no me puedes hacer un descuento?” Pues sí se puede, si le demuestras fidelidad al banco. Para ello puedes estar más involucrado con el banco al que le pidas el préstamo contratando otros productos y/o servicios del mismo.
Los típicos son: domiciliar la nómina, domiciliar los recibos, contratar seguros de vida, contratar tarjetas de crédito/débito, entre otros varios.
A cambio de contratar algunos de estos, el banco te baja un poco el interés. Pero ojo, no significa que vayas a salir ganando indudablemente. Puede ser que sí, o puede ser que no. Tal vez con lo que pagues de más con alguno de sus servicios extras no compense lo que te baja de interés. Hay que echar números.
El notario lo puedes elegir tú, el banco no puede imponerte el suyo. Tal vez te interese teniendo en cuenta que no todos los notarios se toman el mismo tiempo para explicar bien cada cláusula.
Conclusión sobre como funciona una hipoteca
Ahora ya sabes cómo funciona una hipoteca, o mejor dicho, el préstamo hipotecario. Con esta información ya tienes una visión general adecuada para poder hacer tus propios números, también puedes usar calculadoras o simuladores online para hacerte una idea de lo que te costaría.
A partir de aquí puedes ahondar en los muchos aspectos que tiene una hipoteca para se ajuste lo mejor a tu situación personal; si se sabe cómo, hay muchos sitios por donde sacar provecho ¡no dejes de investigar!
¿Sabes lo que es la refinanciación de la hipoteca?